越南房地产与土地法律
针对越南土地法律的复杂性，提供权属核查、拆迁补偿评估及抵押融资法律审查。凯越律师助您摸清土地历史背景，确保不动产投资的安全与价值。
服务项目
土地使用权（LUR）法律尽职调查
核查土地“红书（LURC）”的真实性、剩余使用年限、是否有抵押或查封记录。
工业区租赁合同谈判
审查工业区开发商的转租权限、基础建设配套承诺、管理费调价机制及退租条款。
土地用途变更（Conversion）咨询
协助企业办理农业用地转工业用地、工业用地转商业用地等法定审批手续。
房地产项目并购（M&A）
通过股权收购或资产剥离方式获取优质地产项目，起草转让协议并办理过户备案。
建设许可与竣工验收支持
指导企业完成施工许可证（GPXD）、环境批文及消防验收，确保不动产所有权登记（所有权证）顺利办理。
不动产抵押与融资法律审查
协助外资企业利用土地使用权向银行申请贷款，起草抵押合同并办理登记手续。
服务流程
红书核查与准入确认
调取政府地籍资料，确认土地不涉及规划红线或军事敏感区。核实出让方是否已足额缴纳土地使用费，确保权属转让无法律障碍。
交易架构设计与签约
根据外资准入政策，选择直接租赁、受让股权或与本土伙伴联营等最优路径。锁定价款支付节点，通常与过户进度或批文获取挂钩。
权属变更与登记备案
代理递交变更申请。在获取新的土地使用权证书后，协助完成资产评估与入账，并确保证照内容与投资证（IRC）及营业执照（ERC）完全匹配。
常见问题
外资企业不能像本国公民那样拥有“永久所有权”。通常通过租赁（最长 50 年，特殊情况 70 年）获得土地使用权。期满后，若符合规划且持续经营，可申请展期。
“红书”主要指土地使用权证书；“粉书”则包含土地上的房屋及附着物所有权。目前越南已将两者整合，统一核发《土地使用权及房屋所有权证书》。
关键在于土地租金的缴纳方式。如果企业是“年缴（Annual Rental）”，则不能抵押土地权；只有“一次性预付（Lump-sum Payment）”全周期租金的土地，才具备抵押融资资格。
可以。根据《住房法》，外籍个人和外资企业可在特定项目中购买公寓，但总持股份额有限制（通常为一个项目单元总数的 30%），且所有权期限通常为 50 年。