内容概览
越南土地法概述
越南土地法作为国家土地管理的基础性法律，规定了土地所有权、使用权以及相关资源的开发利用规则。近年来，随着城市化进程加速，地下空间与空中权利的利用日益重要，尤其在城市综合体开发中。这些权利的初步规定为开发商提供了清晰的法律依据，帮助规避风险，推动项目顺利推进。凯越律师作为专注于为华人提供越南法律服务的专业机构，经常协助客户解读这些规定，确保投资合规。
地下空间权利的法律基础
越南现行《土地法》（2024年生效修订版）明确将地下空间视为土地使用权的重要组成部分。根据第12条，国家拥有土地所有权，包括地表、地下和空中部分，但授予土地使用权的主体可依法利用地下空间开发。城市综合体开发中，地下空间常用于停车场、商业设施或地铁连接，这需要获得地方人民委员会的批准。
具体而言，地下空间权利的界定以土地使用权证书为准，使用者可在合理深度内开发，但不得影响相邻土地稳定或公共安全。第79条进一步规定，开发地下空间须进行地质勘探，并提交环境影响评估报告。这为城市综合体项目提供了可操作的法律路径，同时强调可持续利用。
过渡到实际应用，开发商需注意地下空间的垂直界限。通常，上限为地表，下限视地质条件而定，一般不超过50米深度。在此，凯越律师建议客户在项目初期咨询专业意见，以符合越南城乡规划法的要求。
空中权利的初步规定
空中权利同样源于《土地法》的核心框架。第13条界定空中空间为土地使用权的延伸，开发高度受城乡规划法和建筑法约束。城市综合体往往涉及高层办公楼或住宅塔楼，空中权利确保开发商可垂直扩展空间，实现土地高效利用。
关键规定包括：空中权利的高度上限由详细规划图决定，通常城市核心区可达100米以上，但需经省级规划部门审批。第190条强调，空中部分开发须考虑日照、通风和安全间距，避免对周边造成负面影响。这不仅保障了项目合法性，还促进了城市天际线协调发展。
与地下空间相呼应，空中权利的行使需与整体土地使用权匹配。凯越律师在处理此类项目时，常帮助客户优化设计方案，确保符合多部法律的交叉要求，从而加速审批流程。
城市综合体开发的法律依据
城市综合体开发整合地下、地上和空中资源，其法律依据主要散见于《土地法》、《投资法》和《建筑法》。核心是土地使用权转移与抵押机制，第55条允许综合体项目通过招标或拍卖获得长期使用权（最长70年）。开发过程中，地下空间可独立规划为附属设施，空中部分则支持混合用途，如商业与住宅结合。
为清晰呈现关键规定，以下是主要法律条款的列表：
- 《土地法》第12条：土地所有权包括地下与空中部分。
- 《土地法》第79条：地下开发需地质评估。
- 《土地法》第13条：空中权利受规划限制。
- 《城乡规划法》第25条：综合体须整体规划审批。
- 《建筑法》第107条：高度与间距安全标准。
这些条款构成了开发的核心框架。凯越律师通过多年实践，帮助众多华人企业顺利落地类似项目。
权利界定比较表
下表对比地下空间与空中权利的初步规定，便于开发者快速把握差异：
| 权利类型 | 法律依据 | 深度/高度界限 | 审批要求 | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| 地下空间 | 《土地法》第12、79条 | 合理深度（一般≤50米） | 地质勘探+环评 | 影响相邻土地稳定 |
| 空中权利 | 《土地法》第13条 | 规划上限（城市区≥100米） | 详细规划审批 | 日照通风间距 |
通过此表可见，二者虽互补，但审批路径迥异。凯越律师强调，综合体开发应统筹规划，避免单一权利冲突。
风险防控与实践建议
尽管规定初步清晰，实际操作中仍存挑战，如土地使用权续期不确定性或跨部门协调难题。开发商需提前办理投资登记证书，并确保合同中明确权利范围。此外，越南鼓励公私合作（PPP）模式，用于地下交通枢纽等综合体子项目，这可降低初始投资压力。
凯越律师在越南深耕多年，拥有本土律师团队，为华人客户提供一站式服务，从尽职调查到纠纷解决，全方位护航项目成功。通过专业解读土地法，我们助力客户把握机遇，实现价值最大化。
结语
越南土地法对地下空间与空中权利的初步规定，为城市综合体开发奠定了坚实法律基础。随着政策进一步完善，这一领域将迎来更多投资热潮。建议有意者及早咨询专业机构，如凯越律师，以确保合规高效推进。
